所有権の相続登記は期限はないですが、根抵当権の債務者の相続については期限があります。

根抵当権の債務者に相続があった場合、相続開始後６カ月以内に根抵当権の債務者について相続の登記を行い、指定債務者合意の登記をしなければ根抵当権元本が確定します。

この根抵当権の債務者の相続による変更登記は、不動産の所有者と金融機関との申請になるため、不動産の所有者が死亡した場合は、不動産の相続登記を先に申請しなければ、根抵当権の債務者の相続による変更登記をすることができません。そこで、６カ月以内に不動産の相続登記を申請することになります。

根抵当権の元本が確定すると、死亡した債務者の債務の元本及び利息などの附帯債務のみを担保する根抵当権となり、相続人の債務を担保することができなくなります。

実務では、債務者の相続による変更登記を行い、指定債務者合意の登記、そして、債務者を相続人に変更する登記を行い債権の範囲を変更して相続債務などを債権の範囲に追加すれば、相続人の根抵当権として利用することができます。

例えば、不動産賃貸業を営む大家さんが死亡して、アパートに極度額金１億円の根抵当権が設定された場合、上記手続きで債務者を相続人に変更すれば、その後、相続人がアパートを購入するときに極度額金１億円の枠を利用したり、極度額を増額して追加設定することが可能となります。

根抵当権設定登記をするときは、極度額の０．４パーセントの登録免許税を法務局に納めなければならず、登録免許税を負担を減らすため、既存の根抵当権を利用できるようにしたほうがいいと思います。